住宅ローンを利用してマイホームを購入する方にとって、最近気になるのが「金利の上昇」です。
これまで日本では長く低金利の状態が続き、特に変動金利は非常に低い水準で推移してきました。
そのため、住宅ローンは変動金利を選ぶ割合の方が高く推移してきました。
しかし、現在は金融環境が大きく変わりつつあります。
政策金利が引き上げられ、10年国債利回りも上昇しています。
それに伴い、住宅ローンの固定金利は以前から上昇してきましたが、最近では変動金利にも上昇の動きが見られるようになっています。
では、これから住宅ローンを組む場合、変動金利と固定金利のどちらを選べばよいのでしょうか。
「今の変動金利なら返済できる」は危険
住宅ローンを検討するとき、最も注意したいのが、
「今の変動金利なら、この金額を借りても返済できる」
という考え方です。
今後金利上昇が見込まれるなか、現在の変動金利水準を前提に住宅ローンの借入額を決めてしまうと、将来住宅ローンに支払いがきつくなり、他の家計支出に影響が出てしまい、最悪の場合返済不能になる可能性があります。
住宅ローンは30年、35年といった長期間にわたって返済するものです。
「今、払えるか」だけではなく、
「金利が上昇しても、余裕を持って払えるか」
という視点が重要です。
固定金利なら安心、というわけでもない
一方で、「金利上昇が心配だから固定金利にすれば安心」と考える方もいるでしょう。
確かに、全期間固定金利であれば、基本的に借入時に決めた金利で返済を続けられるため、将来の金利上昇リスクを抑えることができます。
ただし、固定金利を選べば必ず安心というわけではありません。
「固定金利でも返済額がギリギリ」
という借り方をしてしまうと、今度は金利上昇リスクではなく、収入減や物価高による支出増など、不測の事態が発生することにより、住宅ローン負担が家計を圧迫することになります。
住宅ローンは「固定か変動か」という金利タイプだけで判断するのではなく、無理のない借入額にすることが何より重要です。
余裕資金がある人は、変動金利という選択肢も
では、変動金利は避けたほうがいいのでしょうか。
私は必ずしもそうとは考えません。
例えば、住宅ローンを借りた後も十分な預貯金が残り、毎月の収支にも余裕がある人であれば、変動金利を選択する合理性はあります。
さらに、余裕資金を使って将来的に繰り上げ返済できるのであれば、金利上昇による影響をある程度抑えることもできます。
重要なのは、
「変動金利だから危険」ではなく、「金利上昇に耐えられない借り方をすることが危険」
ということです。
例えば、変動金利を選択して毎月の返済額を抑え、その分を貯蓄に回しておく。
そして、金利が上昇した場合には、繰り上げ返済をする。
このように、ある程度の余力を残した住宅ローンの組み方であれば、変動金利を選択する意味もあります。
反対に、手元資金をほとんど残さず、現在の低い変動金利で計算して「なんとか返済できる」という借入額にするのは、慎重に考えたほうがよいでしょう。
大切なのは「金利タイプ」より「借り過ぎないこと」
住宅ローンの相談では、
「変動金利と固定金利、どちらが得ですか？」
という質問をよく受けます。
もちろん金利タイプの比較は重要ですが、それ以上に大切なのが借入額が適正かどうかです。
住宅ローンの返済だけで家計に余裕がなくなってしまえば、せっかく購入したマイホームが生活を苦しくする原因になってしまいます。
住宅購入後には、固定資産税、火災・地震保険、修繕費、設備交換費などの住宅関連費用も発生します。
また、子どもの教育費、車、旅行、老後資金など、人生には住宅ローン以外にもさまざまなお金が必要です。
だからこそ、住宅ローンは「借りられる金額」ではなく、「無理なく返せる金額」から逆算することが大切です。
金利上昇を前提に住宅ローンを考える
今後の金利がどこまで上昇するのかを正確に予測することはできません。
だからこそ、「金利はこれ以上上がらない」と決めつけるのではなく、ある程度の金利上昇を想定して住宅ローンを検討することが重要です。
変動金利を選ぶのであれば、金利上昇時にも対応できる貯蓄や収入の余力を残す。
固定金利を選ぶのであれば、固定金利での返済額が家計に無理のない水準か確認する。
そして、どちらを選ぶ場合でも、住宅ローンを借り過ぎない。
これからの住宅ローン選びでは、この考え方がますます重要になるでしょう。
「変動金利か固定金利か」ではなく、「金利が上がっても生活を守れる住宅ローンか」。
住宅購入は、住宅ローンを借りることがゴールではありません。
購入後も無理なく暮らし続けられることまで考えて、住宅ローンの借入額と金利タイプを選ぶことが大切です。