住宅ローンを検討している方にとって、「金利」はとても気になるポイントではないでしょうか。
これまで日本は長く低金利が続いてきましたが、最近は状況が変わりつつあります。
政策金利の引き上げを背景に、長期金利（10年国債利回り）も上昇し、2026年1月には固定金利型住宅ローンの金利が2％を超える水準となりました。
こうした中、全期間固定金利型住宅ローン「フラット35」について、制度を大きく見直す動きが出ています。
今回は、住宅購入を検討している方にとって特に影響の大きいポイントを、できるだけ分かりやすく解説します。
フラット35とは？あらためて簡単におさらい
フラット35は、借りたときの金利が完済までずっと変わらない住宅ローンです。
- 金利上昇の影響を受けない
- 毎月の返済額が変わらない
- 将来の家計管理がしやすい
といった特徴があります。
一方で、これまでは
「借入できる金額が少ない」
「床面積の条件が厳しい」
といった理由から、使いにくいと感じる方も少なくありませんでした。
借入できる金額が大幅アップ（2026年4月予定）
今回の見直しで、フラット35の融資限度額が引き上げられる予定です。
- これまで：最大8,000万円
- 見直し後：最大1億2,000万円
住宅価格が上がっている今の時代に合わせた変更と言えます。
特に、
- 都心部や駅近エリア
- 土地価格が高い地域
- 注文住宅で建築費が高くなりがちなケース
では、「フラット35では金額が足りない」という声も多くありました。
今回の改正により、高額な住宅でも固定金利を選びやすくなる点は、大きなメリットです。
小さな一戸建てもフラット35が使いやすくなる
もう一つの大きな変更点が、一戸建て住宅の床面積要件の緩和です。
- これまで：70㎡以上
- 見直し後：50㎡以上
都市部では、
- コンパクトな戸建て
- 狭小地に建つ3階建て住宅
といった住宅も増えています。
これまでは、面積の条件を満たさず、フラット35が使えないケースもありましたが、
今回の見直しによって、都市型住宅でも利用しやすくなることが期待されます。
金利が上がる今、固定金利をどう考える？
最近は、
「変動金利のほうがまだ低いからお得では？」
と感じる方も多いかもしれません。
確かに、現時点の金利だけを見ると、変動金利のほうが低いケースが多いです。
ただし、変動金利は
- 将来の金利上昇リスクがある
- 返済額が増える可能性がある
という点も理解しておく必要があります。
一方、フラット35のような固定金利は、
- 金利が上がっても返済額は変わらない
- 長期的な安心感がある
という特徴があります。
今後の金利の上昇頻度や上昇幅によっては、変動金利の方が総返済額が低くなる可能性はありますが、
- 金利変動に一喜一憂したくない
- 将来の安心を重視したい
という方には、検討する価値が高い選択肢と言えるでしょう。
制度が良くなっても「借りすぎ」には注意
制度が拡充されると、
「たくさん借りられる＝安心」
と感じてしまいがちですが、注意も必要です。
借入額が増えれば、
- 総返済額は大きくなる
- 家計に占める住宅費の割合も高くなる
という点は変わりません。
住宅ローンは、
「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」
で考えることが大切です。
まとめ｜フラット35は「安心を買うローン」
今回のフラット35の制度拡充により、
- 高額な住宅でも利用しやすくなる
- 小さな一戸建ても対象になりやすくなる
- 金利上昇局面でも安心して選べる
といったメリットが広がります。
ただし、住宅ローンの正解は人それぞれです。
家族構成、収入、将来設計によって、最適な選択は変わります。
ウィズFPでは、
住宅ローンを「金利」だけでなく「人生設計」から考えるお手伝いをしています。
「フラット35が自分に合うのか知りたい」
「固定と変動、どちらが向いているか迷っている」
そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。