中古住宅・省エネ住宅を考えている方は必見です
2025年12月26日、政府は令和8年度税制改正大綱を閣議決定しました。
その中でも、住宅購入を検討している方にとって特に重要なのが、住宅ローン減税の延長・拡充です。
今回の改正は、「新築住宅を買う人」だけでなく、中古住宅を検討している方にとっても非常に追い風となる内容になっています。
この記事では、住宅購入を考えている一般の方向けに、「今回の住宅ローン減税で何が変わるのか」「どんな人にメリットがあるのか」を、FP目線で分かりやすく解説します。
そもそも、なぜ住宅ローン減税が見直されたの？
今回の改正の背景には、主に次の2つがあります。
1つ目は、省エネ住宅を増やしたいという国の方針です。
住宅はエネルギー消費が大きいため、断熱性や省エネ性能の高い住宅を増やすことが、環境対策につながります。
2つ目は、住まいの選び方が変わってきていることです。
近年は「新築にこだわらず、立地や価格を重視して中古住宅を選ぶ」という方も増えています。
こうした流れを受けて、
省エネ性能の高い中古住宅を選ぶ人を、税制面からしっかり支援しよう
というのが、今回の住宅ローン減税拡充の大きなポイントです。
省エネ性能の高い中古住宅は大幅に有利に
今回の改正で、最も注目したいのがここです。
● 中古住宅でも、条件を満たせば控除期間が13年に
これまで住宅ローン減税は、
- 新築住宅：13年
- 中古住宅：10年
という違いがありました。
しかし、省エネ性能の高い中古住宅であれば、控除期間が10年から13年に延長されます。
控除率はこれまでと同じ年末ローン残高の0.7％ですので、3年分多く減税を受けられるのは、家計にとって大きなメリットです。
● 借入限度額も引き上げ
さらに、省エネ性能の高い中古住宅については、住宅ローン減税の対象となる借入限度額も引き上げられます。
「中古住宅＝税制面で不利」というイメージは、今回の改正でかなり薄れてきたと言えるでしょう。
子育て世帯・若者夫婦世帯は、さらに優遇されます
省エネ性能の高い中古住宅については、子育て世帯や若者夫婦世帯に対する上乗せ措置もあります。
- 19歳未満の子どもがいる世帯
- 夫婦のどちらかが40歳未満の世帯
これらに該当する場合、借入限度額がさらに引き上げられる仕組みです。
住宅価格や金利が上がっている今、若い世代や子育て世帯にとっては、非常に心強い支援と言えるでしょう。
省エネ基準を満たさない住宅はどうなる？
一方で、省エネ性能が低い住宅については、取り扱いがはっきり分かれています。
● 新築住宅は住宅ローン減税の対象外
省エネ基準を満たさない新築住宅は、住宅ローン減税の対象外となります（2025年と同様）。
「新築だから必ず減税が使える」という時代ではなくなっています。
● 中古住宅はこれまでと同じ内容
中古住宅の場合は、
借入限度額2,000万円 × 控除期間10年
という、昨年までと同じ枠組みが維持されます。
つまり、中古住宅でも、省エネ性能があるかどうかで減税額に大きな差が出るという点が、今後は非常に重要になります。
中古住宅の床面積要件が40㎡以上に緩和
もう一つ、実務上とても大切な変更点があります。
住宅ローン減税を受けるための床面積要件が中古住宅においても、50㎡以上 → 40㎡以上 に緩和されます。
これにより、
- 都心部のコンパクトマンション
- 単身者やDINKs向けの住宅
でも、条件を満たせば住宅ローン減税を利用できるようになります。
「広さが足りなくて減税が使えない」というケースが減るのは、大きなメリットです。
FPから見た、これからの住宅選びのポイント
今回の改正からは、国の明確なメッセージが読み取れます。
それは、
「新築か中古か」よりも「省エネ性能があるかどうか」が重要
ということです。
立地が良く、価格を抑えやすい中古住宅に、
省エネ性能という付加価値を備えた物件を選ぶことで、
- 住宅ローン減税
- 光熱費の削減
- 将来の資産価値
をバランスよく考えることができます。
まとめ
令和8年度税制改正による住宅ローン減税の拡充は、特に次のような方にとって大きなチャンスです。
- 中古住宅の購入を検討している方
- 子育て世帯・若者夫婦世帯
- 都心部でコンパクトな住宅を探している方
住宅ローン減税は、数百万円単位で家計に影響する重要な制度です。
「自分の場合はいくら戻ってくるのか」「どの住宅が有利なのか」を正しく知ることが、後悔しない住宅購入につながります。
ウィズFPでは、住宅ローン・税制・ライフプランをまとめて相談できますので、
住宅購入で迷ったときは、ぜひお気軽にご相談ください。