長期優良住宅とは？
長期優良住宅とは、その名の通り「長く良い状態で住み続けられる住宅」を指します。
2009年に制度が始まり、2024年・2025年の省エネ法改正で内容がさらに強化されました。
簡単に言えば、“長持ちして、省エネで、安全な家” が国のお墨付きであることを意味します。
認定を受けるには、以下の 8つの基準 を満たす必要があります。
| 項目 | 認定基準 |
|---|---|
| ① 劣化対策 | 劣化対策等級3 |
| ② 耐震性 | 等級2以上（多くは最高等級3）。地震保険料の割引対象。 |
| ③ 省エネルギー性 | 断熱性能等級5以上・一次エネルギー消費量等級6（ZEH水準）。 |
| ④ 維持管理・更新の容易性 | 水道管や配線の交換がしやすい設計。 |
| ⑤ 居住環境 | 景観条例や周辺環境に配慮していること。 |
| ⑥ 住戸面積 | 延床75㎡以上、1階床面40㎡以上。 |
| ⑦ 維持保全計画 | 定期点検や修繕の計画があること。 |
| ⑧ 災害配慮 | 洪水・土砂災害などに備えた安全設計。 |
これらを満たした住宅は自治体から「長期優良住宅認定」を受けられ、
税制優遇・住宅ローン金利引下げ・資産価値の維持といったメリットがあります。
認定住宅の主なメリット
長期優良住宅に認定されると、次のような大きな恩恵があります。
- 住宅ローン金利の引き下げ：当初5年間0.75%引き下げ
- 住宅ローン控除の優遇：通常より控除額が多くなる
- 不動産取得税・登録免許税・固定資産税の軽減：新築時に大幅減税。
- 地震保険料の割引（最大50％）：耐震等級3の住宅が対象
- 住宅取得資金贈与の非課税枠増額
- 子育てグリーン住宅支援補助金：1住戸80万円の補助
- 資産価値の維持・再販時に有利：住宅性能表示書付きで中古市場でも評価されやすい。
「性能」と「お金」の両面でメリットがある制度です。
注意
長期優良住宅は、維持保全計画に従って計画的に点検を実施し、必要に応じて検査・修繕を行うこと、さらにその内容の記録を作成し、保存することが求められます。
もし維持保全を怠った場合、認定を取消される可能性があります。
BELS（ベルス）とは？
BELSとは「Building-Housing Energy-efficiency Labeling System」の略で、住宅の省エネ性能を星の数（★★★★★）で表示する制度です。
2024年4月から、広告や販売図面に省エネラベルの表示が努力義務化されました。
評価のポイントは2つ
- 断熱性能（外皮性能）
→ 壁や窓、屋根などがどれだけ熱を通しにくいか。 - 一次エネルギー消費量
→ エアコンや照明などでどれだけエネルギーを使うか。
この2つを総合的に判断し、星3つ以上＋断熱性能等級5で「ZEH水準」とみなされます。
2025年以降は、ZEH水準の住宅が新築の標準ラインになりつつあります。
住宅性能表示制度とは？
「住宅性能表示制度」は、国が定めた第三者機関が住宅の性能を10分野で評価する公的な制度です。
いわば「住宅の通信簿」で、設計段階と建築後の両方で審査されます。
評価分野は以下のようなものがあります。
- 構造の安全性（耐震・耐風）
- 劣化の軽減（長持ち性能）
- 維持管理のしやすさ
- 温熱環境・省エネ性能
- 空気環境（換気・ホルムアルデヒド対策）
この制度により、消費者は性能の見える化が可能になり、
異なる住宅メーカー間でも公平に比較できるようになりました。
住宅性能評価を取得するメリット
- 万一のトラブル時に国の「指定住宅紛争処理機関」が対応
- フラット35S（Aプラン）の金利優遇が受けられる（10年間▲0.25％）
- 中古市場での査定アップ・売却しやすい
これからの住宅選びのキーワード
2025年以降の住宅選びでは、次の3点が重要になります。
- 省エネ基準適合住宅かどうか（2025年4月以降は新築の義務）
- ZEH水準（断熱等級5以上・一次エネ等級6以上）を満たしているか
- BELS表示または住宅性能評価書があるか
この3つを満たす住宅は、光熱費が抑えられ、ローン優遇や補助金対象にもなりやすくなります。
2025年4月から、すべての新築住宅は省エネ基準（断熱性能・一次エネルギー性能）への適合が義務化されます。
これまで「努力義務」だった省エネ対応が、必須条件になりました。
さらに、2030年までに新築住宅のすべてを「ZEH水準（断熱等級5・一次エネ等級6）」にする方針を掲げています。
つまり、今後の家づくりでは「ZEH相当の高断熱・高効率住宅」が標準となり、性能の低い住宅はローン優遇や補助金の対象外になる可能性が高まっています。
これからの時代、マイホーム選びは「立地」や「価格」だけでなく、“性能で選ぶ” 時代へ。長期優良住宅・BELS・住宅性能評価を活用して、将来も安心・快適な住まいを選びましょう。