マイホーム購入を検討する際、多くの方が「物件価格」と「住宅ローンの返済額」ばかりに目を向けがちです。
しかし、実際に購入後は賃貸では発生しない特有の費用がかかります。
さらに、住宅ローンそのものにも金利上昇リスクが潜んでいます。
この記事では、マイホーム購入後の「保有時の費用」に絞ってわかりやすく整理し、注意すべきポイントを解説します。
1. 住宅ローン返済
住宅ローンは最大の保有コスト
マイホーム購入者の多くが利用する住宅ローンは、返済が長期にわたります。
借入額が大きいため、毎月の支出の中心となるのが住宅ローン返済です。
変動金利のリスク
現在、変動金利は 年0.5％台～ と非常に低水準ですが、これは「将来も続く」とは限りません。
- 金利上昇で返済額が増える可能性
- 当初の返済額は抑えられても、金利が1％上昇すると毎月の返済は数万円単位で増えることも
中長期では金利上昇トレンド
日本でも物価上昇や金融政策の正常化に伴い、今後は中長期的に金利が上昇する局面に入ると見込まれています。
「変動金利だから当面は安心」と考えるのは危険であり、金利上昇リスクを織り込んだ資金計画が必要です。
2. 固定資産税・都市計画税
固定資産税
不動産を所有している人に毎年課される税金です。
評価額に応じて算出され、戸建て・マンションを問わずかかります。
- 固定資産税率：1.4％
- 都市計画税率：上限0.3％（市街化区域のみ）
計算例
固定資産評価額3,000万円の場合（購入価格と固定資産評価額は異なります）
- 固定資産税：3,000万円 × 1.4％ ＝ 42万円/年
- 都市計画税：3,000万円 × 0.3％ ＝ 9万円/年
→ 合計 約51万円/年（約4.3万円/月）
新築住宅の軽減措置
新築住宅には、一定期間（3年or5年）固定資産税が1/2になる特例があります。ただし、期限を過ぎると税額は上がるため注意が必要です。
3. 火災保険・地震保険
賃貸では建物の火災保険は大家さんが負担していますが、持ち家の場合は自己負担です（ただし賃借人も借家人賠償付の火災保険は加入必須が多い）。
住宅ローンを借りる際は加入が必須条件となることが多いです。
- 火災保険：年間 1～3万円程度
- 地震保険：年間 1～2万円程度
地震リスクが高い日本では、火災保険だけでは十分でなく、地震保険の加入も検討すべきでしょう。
4. マンション特有の費用（管理費・修繕積立金）
マンションを購入した場合は、共用部分の維持にかかる費用を所有者全員で負担します。
- 管理費：月 1～2万円
- 修繕積立金：月 1～2万円
築年数が経過すると、修繕積立金が引き上げられるケースが多く、将来的な負担増も想定しておく必要があります。
5. 戸建て特有の修繕費
戸建て住宅では、管理費や修繕積立金はありませんが、その分を自分で積み立てておく必要があります。
- 外壁塗装・屋根修繕：10～15年ごとに100～200万円
- 水回りリフォーム：20～30年ごとに100～300万円
→ 月々 2～3万円程度 を修繕費として積み立てておくと安心です。
6. 設備更新費（給湯器・エアコンなど）
マイホームには、生活に欠かせない各種設備が備わっています。
これらも消耗品であり、一定年数ごとに交換が必要です。
賃貸では大家さんが修繕する場合がほとんどですが、マイホームでは自分で修繕しなければなりません。
主な設備と交換目安
- 給湯器：10～15年ごとに交換、費用 20～40万円
- エアコン：1台あたり10～15年ごと、費用 10～20万円/台
- IHクッキングヒーター／ガスコンロ：10～15年ごとに 10～20万円
- トイレ・洗面台の機器交換：20年前後で 20～40万円
戸建てでもマンションでも必要となる費用であり、修繕積立金とは別枠で考えておくと安心です。
→ 年間1～2万円程度を「設備更新費」として積み立てるのが現実的です。
7. 金利上昇シミュレーション
最後に、最も大きなリスクとなる「金利上昇」を具体的にシミュレーションしてみましょう。
前提条件
- 借入額：5,000万円
- 返済期間：35年
- 元利均等返済
- 当初金利：0.5％（変動金利）
金利別の毎月返済額
| 金利 | 毎月返済額 | 当初との差額 |
|---|---|---|
| 0.5％ | 約131,000円 | 基準 |
| 1.0％ | 約141,000円 | +1万円 |
| 2.0％ | 約165,000円 | +3.4万円 |
| 3.0％ | 約190,000円 | +5.9万円 |
→ 金利が 2％上昇すると、毎月の返済額は約3.4万円増加。年間では40万円以上の負担増となります。
→ 3％まで上昇すれば、当初より毎月6万円近い増加。家計に与えるインパクトは極めて大きいといえます。
8. 保有コストの全体像
ここまでの費用を「月額換算」で見てみましょう。
| 費用項目 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|
| 住宅ローン返済（例：5,000万円借入、金利0.5％→月13万円程度） | 13万円 | 13万円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 約4万円 | 約4万円 |
| 火災・地震保険 | 約3,000円 | 約3,000円 |
| 修繕費積立（自己管理or修繕積立金） | 約2～3万円 | 約2～4万円 |
| 設備更新費（給湯器・エアコン等） | 約1万円 | 約1万円 |
| 合計 | 約20～21万円/月 | 約20～22万円/月 |
※ここに加えて、将来的な金利上昇リスクを考慮する必要があります。
9. まとめ：賃貸との最大の違いは「リスク」と「維持費」
マイホームを持つということは、単に「家賃がローンに変わる」だけではありません。
- 固定資産税や保険など所有者特有の費用
- 設備更新や修繕など生活インフラ維持のコスト
- 住宅ローン返済に潜む金利上昇リスク
特に変動金利を選ぶ場合は、将来的な金利上昇による返済負担増を見込んだシミュレーションが欠かせません。
特に変動金利を選ぶ場合は、「今の返済額なら大丈夫」ではなく、「2～3％上がっても家計が耐えられるか」という視点を持つことが、安心してマイホームを維持するカギとなります。